ผู้เช่าไม่จ่ายค่าเช่า เจ้าของมีสิทธิอะไรบ้าง?

              เมื่อผู้เช่าไม่จ่ายค่าเช่าตามกำหนด เจ้าของหรือผู้ให้เช่าไม่ได้มีเพียงสิทธิทวงถามเท่านั้น แต่ยังมีสิทธิตามกฎหมายหลายประการ เช่น เจ้าของสามารถเรียกให้ผู้เช่าชำระค่าเช่าค้างได้ หากผู้เช่าค้างค่าเช่าหลายเดือน เจ้าของสามารถรวบรวมหลักฐานเพื่อฟ้องเรียกเงินค่าเช่าค้างพร้อมดอกเบี้ยได้ เจ้าของสามารถบอกเลิกสัญญาเช่าได้ หากผู้เช่าไม่ชำระค่าเช่า โดยเฉพาะกรณีการเช่าที่มีการจ่ายค่าเช่าเป็นรายเดือน กฎหมายกำหนดให้ผู้ให้เช่าต้องบอกกล่าวให้ผู้เช่าชำระค่าเช่าภายในเวลาที่กำหนด ซึ่งต้องไม่น้อยกว่า 15 วัน ตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 560
              เจ้าของสามารถฟ้องขับไล่ผู้เช่าได้ หากบอกเลิกสัญญาเช่าโดยชอบแล้ว แต่ผู้เช่ายังไม่ยอมออกจากบ้าน ห้องพัก คอนโด หรือทรัพย์สินที่เช่า และเจ้าของสามารถฟ้องเรียกค่าเช่าที่ค้างชำระ ค่าเช่าจนกว่าจะออก ค่าเสียหายได้ หากผู้เช่าทำทรัพย์สินเสียหาย ไม่ส่งคืนทรัพย์สิน หรือยังคงครอบครองทรัพย์สินหลังสัญญาเช่าสิ้นสุด

             ผู้เช่าไม่จ่ายค่าเช่า เจ้าของฟ้องได้ไหม?
             ฟ้องได้ แต่ควรดำเนินการให้ถูกขั้นตอน เพราะหากเจ้าของใช้วิธีผิดกฎหมาย เช่น ตัดน้ำ ตัดไฟ เปลี่ยนกุญแจ ขนของผู้เช่าออกเอง หรือเข้าไปในห้องเช่าโดยพลการ อาจทำให้เจ้าของกลายเป็นฝ่ายเสี่ยงถูกฟ้องกลับได้ กรณีผู้เช่าไม่จ่ายค่าเช่า เจ้าของควรใช้วิธีทางกฎหมาย ได้แก่ ตรวจสัญญาเช่าว่ากำหนดเงื่อนไขการชำระค่าเช่าไว้อย่างไร รวบรวมหลักฐานการค้างค่าเช่า ส่งหนังสือทวงถามหรือหนังสือบอกกล่าว หากผู้เช่ายังไม่ชำระ ให้บอกเลิกสัญญาเช่า หากผู้เช่ายังไม่ย้ายออก ให้ฟ้องขับไล่และเรียกค่าเสียหายต่อศาล การดำเนินการอย่างถูกต้องตั้งแต่ต้นจะช่วยให้คดีมีน้ำหนัก และลดความเสี่ยงที่ผู้เช่าจะอ้างว่าเจ้าของบอกเลิกสัญญาไม่ชอบด้วยกฎหมาย

             กฎหมายเกี่ยวกับผู้เช่าไม่จ่ายค่าเช่า
             1. สัญญาเช่าคืออะไร?
             สัญญาเช่า คือสัญญาที่ผู้ให้เช่าตกลงให้ผู้เช่าใช้หรือได้รับประโยชน์ในทรัพย์สินชั่วระยะเวลาหนึ่ง และผู้เช่าตกลงชำระค่าเช่าเป็นการตอบแทน ตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 537 ดังนั้น “ค่าเช่า” จึงเป็นสาระสำคัญของสัญญาเช่า เมื่อผู้เช่าไม่จ่ายค่าเช่า ย่อมถือว่าผู้เช่าผิดหน้าที่ตามสัญญา

            2. ผู้เช่าไม่จ่ายค่าเช่า ผู้ให้เช่าบอกเลิกสัญญาได้หรือไม่?
             ได้ ตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 560 หากผู้เช่าไม่ชำระค่าเช่า ผู้ให้เช่าสามารถบอกเลิกสัญญาได้ แต่ถ้าเป็นค่าเช่ารายเดือน หรือค่าเช่าที่มีกำหนดชำระเป็นระยะเวลายาวกว่ารายเดือน ผู้ให้เช่าต้องบอกกล่าวให้ผู้เช่าชำระภายในเวลาที่กำหนด โดยต้องกำหนดเวลาไม่น้อยกว่า 15 วัน ตัวอย่างเช่น ผู้เช่าค้างค่าเช่าเดือนมกราคมและกุมภาพันธ์ เจ้าของควรส่งหนังสือบอกกล่าวให้ชำระค่าเช่าภายใน 15 วัน หากครบกำหนดแล้วยังไม่ชำระ เจ้าของจึงสามารถบอกเลิกสัญญาเช่าและดำเนินคดีต่อไปได้

           3. ถ้าสัญญาเช่าไม่มีกำหนดเวลา ต้องบอกเลิกอย่างไร?
           กรณีสัญญาเช่าไม่มีกำหนดระยะเวลาแน่นอน กฎหมายให้คู่สัญญาฝ่ายใดฝ่ายหนึ่งบอกเลิกสัญญาได้เมื่อถึงรอบกำหนดชำระค่าเช่า แต่ต้องบอกกล่าวล่วงหน้าอย่างน้อยหนึ่งงวดค่าเช่า และไม่จำเป็นต้องบอกกล่าวล่วงหน้าเกินสองเดือน ตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 566 เช่น เช่ารายเดือนโดยไม่มีกำหนดวันสิ้นสุดสัญญา เจ้าของควรบอกกล่าวล่วงหน้าอย่างน้อยหนึ่งรอบการชำระค่าเช่า เพื่อให้การบอกเลิกสัญญามีน้ำหนักและถูกต้องตามกฎหมาย

          เจ้าของฟ้องผู้เช่าได้กี่แบบ?
          1. ฟ้องเรียกค่าเช่าค้าง
          หากผู้เช่าไม่จ่ายค่าเช่า เจ้าของสามารถฟ้องเรียกค่าเช่าที่ค้างชำระได้ เช่น ค้างค่าเช่า 2 เดือน 3 เดือน 6 เดือน หรือมากกว่านั้น โดยต้องมีหลักฐานประกอบ เช่น สัญญาเช่า หลักฐานการโอนเงิน ใบเสร็จรับเงิน แชตทวงถาม หรือเอกสารแสดงยอดหนี้

          2. ฟ้องขับไล่ผู้เช่า
          หากผู้เช่าไม่จ่ายค่าเช่าและไม่ยอมออกจากทรัพย์สิน เจ้าของสามารถฟ้องขับไล่เพื่อให้ศาลมีคำพิพากษาให้ผู้เช่าออกจากบ้าน คอนโด หอพัก อาคารพาณิชย์ หรือที่ดินที่เช่าได้ การฟ้องขับไล่เหมาะกับกรณี เช่น ผู้เช่าค้างค่าเช่าและไม่ยอมย้ายออก ผู้เช่าอยู่ต่อหลังสัญญาเช่าสิ้นสุด ผู้เช่าผิดเงื่อนไขสัญญาเช่า ผู้เช่าใช้ทรัพย์สินผิดวัตถุประสงค์ ผู้เช่าทำให้เจ้าของเสียหาย ผู้เช่าไม่ส่งคืนทรัพย์สินหลังเลิกสัญญา

          3. ฟ้องเรียกค่าเสียหาย
         นอกจากค่าเช่าค้าง เจ้าของยังอาจเรียกค่าเสียหายอื่นได้ เช่น ค่าซ่อมแซมทรัพย์สินที่เสียหาย ค่าน้ำ ค่าไฟ ค่าส่วนกลางที่ผู้เช่าค้าง ค่าเสียประโยชน์จากการที่เจ้าของไม่สามารถนำทรัพย์สินไปให้คนอื่นเช่าได้ ค่าใช้จ่ายในการติดตามทวงถาม ค่าใช้จ่ายตามที่กำหนดไว้ในสัญญาเช่า ดอกเบี้ยตามกฎหมายหรือดอกเบี้ยตามสัญญา หากกำหนดไว้โดยชอบ


         ผู้เช่าไม่จ่ายค่าเช่า เจ้าของควรทำอย่างไร?
         ขั้นตอนที่ 1 ตรวจสัญญาเช่า
         เจ้าของควรตรวจดูว่าสัญญาเช่ากำหนดเรื่องใดไว้บ้าง เช่น ค่าเช่าเดือนละเท่าไร ต้องชำระภายในวันที่เท่าไร หากจ่ายล่าช้าต้องเสียค่าปรับหรือไม่ มีเงินประกันหรือไม่ มีเงื่อนไขบอกเลิกสัญญาอย่างไร ผู้เช่าต้องรับผิดค่าน้ำ ค่าไฟ ค่าส่วนกลางหรือไม่ มีข้อกำหนดเรื่องการส่งคืนทรัพย์สินหรือไม่ สัญญาเช่าที่ชัดเจนจะช่วยให้เจ้าของฟ้องคดีได้ง่ายขึ้น เพราะศาลสามารถเห็นหน้าที่ของผู้เช่าและเงื่อนไขที่ตกลงกันไว้

         ขั้นตอนที่ 2 รวบรวมหลักฐาน
          หลักฐานสำคัญในคดีผู้เช่าไม่จ่ายค่าเช่า ได้แก่ สัญญาเช่า สำเนาบัตรประชาชนของผู้เช่า ทะเบียนบ้านหรือเอกสารกรรมสิทธิ์ของเจ้าของ หลักฐานการรับเงินค่าเช่าเดิม รายการเดินบัญชีธนาคาร แชตไลน์หรือข้อความทวงถาม หนังสือทวงถามค่าเช่า หนังสือบอกเลิกสัญญาเช่า ภาพถ่ายทรัพย์สิน ใบแจ้งค่าน้ำ ค่าไฟ ค่าส่วนกลาง ใบประเมินค่าซ่อมแซมหรือใบเสร็จค่าซ่อม ยิ่งมีหลักฐานครบถ้วน คดียิ่งมีความชัดเจน และช่วยให้ทนายความจัดทำคำฟ้องได้ตรงประเด็น

          ขั้นตอนที่ 3 ส่งหนังสือทวงถาม
          ก่อนฟ้องคดี เจ้าของควรส่งหนังสือทวงถามให้ผู้เช่าชำระค่าเช่าที่ค้าง โดยระบุจำนวนเงิน ระยะเวลาที่ค้าง และกำหนดเวลาชำระให้ชัดเจน กรณีค่าเช่ารายเดือน ควรกำหนดเวลาให้ผู้เช่าชำระไม่น้อยกว่า 15 วัน เพื่อให้สอดคล้องกับหลักตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 560

          ขั้นตอนที่ 4 บอกเลิกสัญญาเช่า
          หากครบกำหนดตามหนังสือทวงถามแล้ว ผู้เช่ายังไม่ชำระ เจ้าของสามารถบอกเลิกสัญญาเช่าได้ โดยควรทำเป็นหนังสือเพื่อใช้เป็นหลักฐาน
          หนังสือบอกเลิกสัญญาควรระบุว่า ผู้เช่าผิดสัญญาเรื่องใด ค้างค่าเช่าจำนวนเท่าไร เจ้าของเคยบอกกล่าวให้ชำระแล้วหรือไม่ ครบกำหนดแล้วยังไม่ชำระ เจ้าของขอบอกเลิกสัญญาเช่า ให้ผู้เช่าย้ายออกและส่งคืนทรัพย์สินภายในกำหนด หากไม่ปฏิบัติตาม เจ้าของจะดำเนินคดีตามกฎหมาย

         ขั้นตอนที่ 5 ฟ้องศาล
         หากผู้เช่ายังเพิกเฉย ไม่จ่ายค่าเช่า และไม่ยอมย้ายออก เจ้าของสามารถให้ทนายความดำเนินการฟ้องศาลได้ โดยคำฟ้องอาจขอให้ศาลมีคำพิพากษา เช่น ให้ผู้เช่าออกจากทรัพย์สิน ให้ผู้เช่าชำระค่าเช่าค้าง ให้ผู้เช่าชำระค่าเสียหาย ให้ผู้เช่าชำระค่าเสียประโยชน์จนกว่าจะออกจากทรัพย์สิน ให้ผู้เช่ารับผิดค่าฤชาธรรมเนียมและค่าทนายความตามที่ศาลเห็นสมควร

         เจ้าของสามารถไล่ผู้เช่าออกเองได้ไหม?
          ไม่ควรทำอย่างยิ่ง แม้ผู้เช่าจะไม่จ่ายค่าเช่า เจ้าของก็ไม่ควรใช้วิธีไล่ออกเอง เพราะอาจเกิดปัญหาทางกฎหมายตามมา สิ่งที่เจ้าของไม่ควรทำ เช่น เปลี่ยนกุญแจห้องโดยพลการ ตัดน้ำ ตัดไฟ เพื่อบังคับให้ออก ขนของผู้เช่าออกจากห้อง เข้าไปในห้องเช่าโดยไม่ได้รับอนุญาต ข่มขู่ กดดัน หรือใช้กำลัง นำทรัพย์สินของผู้เช่าไปยึดไว้เองโดยไม่มีข้อตกลงหรือคำสั่งศาล วิธีที่ปลอดภัยที่สุดคือ ดำเนินการตามขั้นตอนกฎหมาย ส่งหนังสือบอกกล่าว บอกเลิกสัญญา และฟ้องศาลหากผู้เช่าไม่ยอมออก


          ผู้เช่าไม่จ่ายค่าเช่า แต่มีเงินประกัน เจ้าของหักได้ไหม?
          โดยทั่วไป เจ้าของอาจนำเงินประกันมาหักค่าเช่าค้างหรือค่าเสียหายได้ หากสัญญาเช่ากำหนดไว้หรือเป็นไปตามข้อตกลงระหว่างคู่สัญญา แต่เจ้าของควรทำบัญชีแสดงรายการหักเงินให้ชัดเจน เช่น ค่าเช่าค้างกี่เดือน ค่าน้ำ ค่าไฟ ค่าส่วนกลางเท่าไร ค่าซ่อมแซมอะไรบ้าง มีหลักฐานใบเสร็จหรือภาพถ่ายประกอบหรือไม่ เมื่อหักแล้วเหลือเงินต้องคืนผู้เช่าหรือไม่
หากหักแล้วยังไม่พอ ผู้เช่าต้องชำระเพิ่มเท่าไร การทำรายการให้ชัดเจนช่วยลดข้อโต้แย้ง และใช้เป็นหลักฐานได้หากมีการฟ้องคดี

          ไม่มีสัญญาเช่าเป็นลายลักษณ์อักษร ฟ้องได้ไหม?
           หลายกรณีเจ้าของให้เช่าบ้านหรือห้องพักโดยไม่มีสัญญาเป็นลายลักษณ์อักษร มีเพียงการตกลงปากเปล่าและการโอนค่าเช่า แบบนี้ยังอาจฟ้องได้ แต่ต้องใช้หลักฐานอื่นประกอบ เช่น หลักฐานการโอนค่าเช่า แชตพูดคุยเรื่องค่าเช่า พยานบุคคล ภาพถ่ายการเข้าอยู่ ใบแจ้งค่าน้ำ ค่าไฟ ข้อความทวงถามค่าเช่า หลักฐานแสดงว่าผู้เช่าใช้ประโยชน์ในทรัพย์สินจริง แม้ไม่มีสัญญาเช่าเป็นเอกสาร เจ้าของก็ยังควรปรึกษาทนายความเพื่อประเมินหลักฐานก่อนฟ้องคดี

          เอกสารที่ควรเตรียมก่อนปรึกษาทนายความ
          ก่อนปรึกษา ทนายนิธิพล หรือทนายความเพื่อฟ้องผู้เช่า เจ้าของควรเตรียมเอกสารดังนี้ สัญญาเช่า บัตรประชาชนหรือข้อมูลผู้เช่า เอกสารแสดงกรรมสิทธิ์หรือสิทธิครอบครองทรัพย์สิน หลักฐานการชำระค่าเช่าครั้งก่อน รายการค่าเช่าที่ค้าง หลักฐานการทวงถาม หนังสือบอกกล่าวหรือหนังสือบอกเลิกสัญญา หลักฐานค่าน้ำ ค่าไฟ ค่าส่วนกลาง ภาพถ่ายทรัพย์สิน หลักฐานความเสียหาย ข้อมูลพยานที่เกี่ยวข้อง

         สรุป ผู้เช่าไม่จ่ายค่าเช่า เจ้าของฟ้องได้ไหม?
         สรุปคือ ผู้เช่าไม่จ่ายค่าเช่า เจ้าของฟ้องได้ โดยเจ้าของสามารถฟ้องเรียกค่าเช่าค้าง ฟ้องขับไล่ และเรียกค่าเสียหายได้ หากผู้เช่าผิดสัญญาและไม่ปฏิบัติตามหนังสือบอกกล่าวหรือหนังสือบอกเลิกสัญญา อย่างไรก็ตาม เจ้าของควรหลีกเลี่ยงการใช้วิธีบังคับเอง เช่น เปลี่ยนกุญแจ ตัดน้ำ ตัดไฟ หรือขนของออก เพราะอาจทำให้เจ้าของเสียเปรียบทางคดีได้ วิธีที่เหมาะสมคือดำเนินการตามขั้นตอนกฎหมายและให้ทนายความช่วยตรวจเอกสารก่อนฟ้อง
         หากคุณกำลังประสบปัญหา ผู้เช่าไม่จ่ายค่าเช่า ผู้เช่าไม่ยอมออก ผู้เช่าค้างค่าเช่าหลายเดือน หรือจำเป็นต้องฟ้องขับไล่ผู้เช่า สามารถปรึกษา ทนายนิธิพล เพื่อวางแนวทางดำเนินคดีให้ถูกต้องและรัดกุม