ทรัพย์ที่จะประมูลมีคนเช่าอยู่ต้องทำอย่างไร? ก่อนประมูลบ้านกรมบังคับคดีต้องเช็กอะไรบ้าง
หลายคนที่กำลังสนใจ ประมูลบ้านจากกรมบังคับคดี อาจพบปัญหาสำคัญว่า บ้านหรือคอนโดที่กำลังจะประมูลนั้นมีคนอาศัยอยู่ หรือมีข้อมูลว่าปัจจุบันมีผู้เช่าอยู่ในทรัพย์ จึงเกิดคำถามว่า “ทรัพย์ที่จะประมูลมีคนเช่าอยู่ต้องทำอย่างไร” ซื้อแล้วผู้เช่าต้องออกทันทีหรือไม่ และผู้ซื้อสามารถเข้าไปครอบครองบ้านได้เลยหรือเปล่า
เรื่องนี้เป็นประเด็นที่ควรตรวจสอบกับ ทนายหรือทนายความ ก่อนเข้าประมูล เพราะการประมูลได้ในราคาถูกไม่ได้หมายความว่าจะสามารถเข้าครอบครองทรัพย์ได้ทันทีทุกกรณี โดยเฉพาะเมื่อมีบุคคลอื่นครอบครองหรือมีสัญญาเช่าเกี่ยวข้อง
ทรัพย์ที่จะประมูลมีคนเช่าอยู่ ประมูลได้หรือไม่?
โดยหลัก การที่บ้านหรืออสังหาริมทรัพย์มีคนอาศัยอยู่ ไม่ได้หมายความว่าบุคคลภายนอกจะเข้าประมูลซื้อทรัพย์จากการขายทอดตลาดของกรมบังคับคดีไม่ได้
ผู้สนใจยังสามารถเข้าร่วมประมูลตามขั้นตอนที่กำหนดในประกาศขายทอดตลาดได้ โดยกรมบังคับคดีระบุว่า ผู้เข้าสู้ราคาจะต้องลงทะเบียนและวางหลักประกันตามประกาศ และหากเป็นผู้เสนอราคาสูงสุดก็จะต้องดำเนินการตามขั้นตอนของเจ้าพนักงานบังคับคดีต่อไป
แต่ปัญหาที่ควรพิจารณาก่อนประมูลคือ “คนที่อยู่ในบ้านนั้นอยู่ในฐานะอะไร”
เช่น
เจ้าของเดิมหรือลูกหนี้ตามคำพิพากษา
บุคคลในครอบครัวหรือบริวารของเจ้าของเดิม
ผู้เช่าที่มีสัญญาเช่ากับเจ้าของเดิม
ผู้ครอบครองที่อ้างสิทธิอย่างอื่นในทรัพย์
สถานะของบุคคลเหล่านี้อาจทำให้ขั้นตอนการเข้าครอบครองทรัพย์หลังประมูลแตกต่างกัน ดังนั้นก่อนยกป้ายสู้ราคา ผู้ซื้อควรตรวจสอบให้มากที่สุดเท่าที่สามารถทำได้
ประมูลบ้านได้แล้ว แต่ยังมีผู้เช่าอยู่ เข้าไปอยู่ได้เลยหรือไม่?
ไม่ควรเข้าไปในทรัพย์เองโดยทันที
กรมบังคับคดีให้ข้อมูลว่า หากซื้อทรัพย์จากการขายทอดตลาดแล้วปรากฏว่ายังมีจำเลยหรือบุคคลที่เกี่ยวข้องอาศัยอยู่ ผู้ซื้อไม่ควรเข้าไปครอบครองทรัพย์เองทันที แต่ต้องดำเนินกระบวนการทางกฎหมายเพื่อให้มีการส่งมอบการครอบครองตามขั้นตอน
ดังนั้น หากประมูลบ้านแล้วพบว่ามีคนอยู่ สิ่งที่ไม่ควรทำ เช่น เปลี่ยนกุญแจเอง ตัดน้ำตัดไฟ ขนทรัพย์สินของผู้พักอาศัยออก หรือใช้กำลังบังคับให้ออกจากบ้าน เพราะอาจก่อให้เกิดข้อพิพาทหรือความรับผิดทางกฎหมายตามมาได้
ทางที่เหมาะสมคือให้นำเอกสารเกี่ยวกับการซื้อทรัพย์และข้อเท็จจริงทั้งหมดไปให้ ทนายความ ตรวจสอบก่อนว่าควรใช้ขั้นตอนส่งมอบการครอบครองหรือดำเนินคดีอย่างไร
ถ้าเป็น “ผู้เช่า” จริง ต้องตรวจสอบสัญญาเช่าด้วย
จุดนี้สำคัญมาก เพราะคำว่า “มีคนอยู่” กับ “มีผู้เช่าที่มีสิทธิตามสัญญาเช่า” ไม่ใช่เรื่องเดียวกัน
ประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์มีหลักเกี่ยวกับการโอนกรรมสิทธิ์ในอสังหาริมทรัพย์ที่มีการเช่า โดยมาตรา 569 วางหลักว่า การเช่าอสังหาริมทรัพย์ไม่ระงับเพียงเพราะมีการโอนกรรมสิทธิ์ และผู้รับโอนอาจต้องรับสิทธิและหน้าที่ของผู้ให้เช่าเดิมต่อผู้เช่าด้วย
เพราะฉะนั้น ผู้ที่กำลังจะประมูลไม่ควรคิดเพียงว่า “ประมูลได้แล้วเป็นเจ้าของใหม่ ผู้เช่าต้องออกทันที” เพราะในบางกรณีอาจต้องตรวจสอบว่า มีสัญญาเช่าจริงหรือไม่ สัญญาเช่าทำไว้เมื่อใด กำหนดระยะเวลาเช่าเท่าใด มีหลักฐานเป็นหนังสือหรือไม่ หากเป็นการเช่าระยะยาว มีการจดทะเบียนหรือไม่ บุคคลที่ทำสัญญาเช่ามีสิทธินำทรัพย์ออกให้เช่าหรือไม่ สัญญาเช่าดังกล่าวมีผลผูกพันผู้ซื้อทรัพย์จากการขายทอดตลาดเพียงใด รายละเอียดเหล่านี้อาจมีผลต่อสิทธิของผู้ซื้อและสิทธิของผู้เช่าโดยตรง จึงเป็นจุดที่ควรให้ ทนายหรือทนายความด้านอสังหาริมทรัพย์และการบังคับคดี ตรวจเอกสารเป็นรายกรณี แต่ตามหลักแล้วเมื่อผู้ซื้อทรัพย์จากการขายทอดตลาดแล้ว แม้จะมีผู้เช่าอยู่ ถือว่าสัญญาเช่าสิ้นสุดลงทันที แต่ไม่ใช่ทุกกรณีต้องพิจารณาเป็นกรณีๆไป
ก่อนประมูลบ้านกรมบังคับคดี ควรตรวจอะไรบ้าง?
หากพบว่า ทรัพย์ที่จะประมูลมีคนเช่าอยู่ ควรตรวจสอบอย่างน้อยดังต่อไปนี้
1. อ่านประกาศขายทอดตลาดให้ละเอียด
ตรวจสอบเลขคดี รายละเอียดทรัพย์ ภาระผูกพัน การจำนอง และเงื่อนไขที่ระบุไว้ในประกาศขายทอดตลาดทั้งหมด อย่าดูเฉพาะราคาประเมินหรือราคาเริ่มต้น เพราะค่าใช้จ่ายและปัญหาหลังประมูลอาจมีผลต่อความคุ้มค่าของทรัพย์มากกว่าส่วนต่างของราคา
2. ไปดูสภาพทรัพย์จริงก่อนวันประมูล
ควรเดินทางไปตรวจบริเวณทรัพย์จริง ดูว่ามีคนพักอาศัยหรือไม่ บ้านถูกใช้เป็นที่อยู่อาศัยหรือประกอบกิจการ และสอบถามข้อมูลโดยรอบเท่าที่สามารถทำได้โดยชอบ อย่างไรก็ตาม กรมบังคับคดีระบุว่า ผู้สนใจประมูลมีสิทธิตรวจดูทรัพย์จากสภาพภายนอก แต่ไม่ได้หมายความว่าจะมีสิทธิเข้าไปตรวจดูภายในทรัพย์ก่อนการประมูล แม้ทรัพย์จะไม่มีบุคคลอาศัยอยู่ก็ตาม
3. ตรวจว่าผู้ที่อยู่ในบ้านเป็นใคร
หากสามารถทราบได้ ควรแยกให้ออกว่าเป็นเจ้าของเดิม ลูกหนี้ บริวาร หรือผู้เช่าจากเจ้าของเดิม เพราะสถานะของผู้ครอบครองมีความสำคัญต่อวิธีดำเนินการหลังจากซื้อทรัพย์ได้
4. หากมีสัญญาเช่า ต้องตรวจสัญญาก่อน
ถ้าทราบว่ามีการเช่า ควรพยายามตรวจสอบรายละเอียดของสัญญา เช่น วันเริ่มเช่า วันสิ้นสุด ค่าเช่า การต่อสัญญา และการจดทะเบียนเช่า อย่าประเมินต้นทุนโดยคิดว่าจะเข้าบ้านได้ทันทีหลังโอนกรรมสิทธิ์เพราะหากมีข้อพิพาทเกี่ยวกับสิทธิการเช่า อาจมีทั้งระยะเวลาและค่าใช้จ่ายทางกฎหมายเพิ่มเติม
5. คำนวณต้นทุนกรณีต้องดำเนินการทางกฎหมาย
ก่อนประมูลควรตั้งงบเผื่อไว้สำหรับค่าใช้จ่ายที่อาจเกิดขึ้น เช่น ค่าธรรมเนียม ค่าดำเนินการเกี่ยวกับการโอน ค่าซ่อมแซมทรัพย์ และค่าใช้จ่ายกรณีต้องดำเนินการเพื่อขอส่งมอบการครอบครองหรือเกิดคดีพิพาทกับผู้ครอบครอง
ซื้อบ้านประมูลแล้วผู้เช่าไม่ยอมออก ต้องทำอย่างไร?
หากชำระราคาครบและดำเนินการเกี่ยวกับกรรมสิทธิ์แล้ว แต่ยังมีบุคคลครอบครองทรัพย์อยู่ ผู้ซื้อควรใช้กระบวนการตามกฎหมาย ไม่ควรเข้าไปขับไล่ด้วยตนเอง
กรมบังคับคดีอธิบายถึงกรณีซื้อทรัพย์ขายทอดตลาดแล้วมีจำเลยหรือบุคคลที่เกี่ยวข้องอาศัยอยู่ว่า ผู้ซื้ออาจต้องยื่นคำร้องต่อศาลเพื่อขอให้ศาลออกหมายบังคับคดี และดำเนินการผ่านเจ้าพนักงานบังคับคดีเพื่อส่งมอบการครอบครอง
อย่างไรก็ตาม หากบุคคลที่อยู่ในบ้านอ้างว่าเป็น ผู้เช่าที่มีสิทธิตามสัญญาเช่า ควรให้ ทนายความตรวจสอบสัญญาเช่าและข้อเท็จจริงก่อนดำเนินการขับไล่ เพราะสิทธิของผู้เช่าอาจแตกต่างจากกรณีที่ผู้ครอบครองเป็นเพียงเจ้าของเดิมหรือบริวาร
สรุป ทรัพย์ที่จะประมูลมีคนเช่าอยู่ต้องทำอย่างไร?
หากกำลังจะประมูลบ้านจากกรมบังคับคดีและพบว่า ทรัพย์ที่จะประมูลมีคนเช่าอยู่ ไม่ได้หมายความว่าห้ามประมูล แต่ผู้ซื้อควรเพิ่มความระมัดระวังมากกว่าทรัพย์ที่ไม่มีผู้ครอบครอง
สิ่งสำคัญที่สุดคือ ต้องตรวจให้ได้ว่าผู้ที่อยู่ในทรัพย์มีสถานะอะไร มีสัญญาเช่าหรือไม่ และสัญญาเช่านั้นมีผลทางกฎหมายเพียงใด เพราะหลังประมูลได้แล้ว ผู้ซื้ออาจไม่สามารถเข้าครอบครองทรัพย์ได้ทันที
หากราคาทรัพย์สูง หรือพบว่ามีสัญญาเช่า มีผู้ครอบครอง หรือมีข้อสงสัยเกี่ยวกับสิทธิในทรัพย์ การนำประกาศขายทอดตลาดและเอกสารที่เกี่ยวข้องมาปรึกษา ทนาย ทนายความ หรือสำนักงานทนายความที่มีประสบการณ์ด้านการบังคับคดีและอสังหาริมทรัพย์ ก่อนประมูล อาจช่วยประเมินความเสี่ยงและค่าใช้จ่ายที่อาจเกิดขึ้นได้ดีกว่าการตัดสินใจจากราคาประมูลเพียงอย่างเดียว
ปรึกษาสำนักงานทนายนิธิพล ปรึกษาฟรีในเบื้องต้นไม่มีค่าใช้จ่าย
โทร: 095-453-4145 (ปรึกษาฟรี 5 นาที ในเบื้องต้น)
ทนายนิธิพล เคลียร์ทุกปัญหา คลิ๊ก
